统 计 分 析 资 料
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武进区统计局   2017年3月3日
投资明显回落 销售市场活跃

——2016年武进区房地产市场运行简析

 

2016年,随着国家楼市契税优惠新政、调整公积金等利好政策一波接一波的相继出台,加上“二孩”政策的持续影响和一二线城市房地产销售火爆的外溢效应,我区商品房市场活力再现,销量整体向好,去库存化趋势十分明显。

 

一、房地产市场整体销售火爆,量价齐升。

2016年我区房地产市场整体销售火爆,增速迅猛,全年商品房销售面积272.11万平方米,增长19.8%。其中,住宅销售面积236.94万平方米,增长20.5%,占全部商品房销售面积的87.1%;商业用房销售累计19.43万平方米,增长16.1%。住宅成为推动我区房地产市场持续回暖的主要力量。从下半年开始,房产销售市场日益强劲,7月份增幅18.0%,其余月份增幅基本都在20%以上,9月份,10月份分别增长30.4%37.4%。从月销售来看,2016月均销售22.68万平方米,比2015年高3.75万平方米。

商品房销售火爆的同时价格一路上涨,全年一手商品房成交均价同比上涨11.2%2016年四个季度商品房均价环比上涨分别为5.0%3.2%,5.0%4.2%,价格呈现持续上涨的态势。

 

二、房地产投资逐步收缩,投资结构倾向改善型。

2016年,全区共有列统房地产开发项目154个,比2015年减少23个。在建在售项目完成投资120.18亿元,下降24.5%,降幅较去年扩大7.6个百分点。全年四个季度完成投资增幅分别为7.6%-15.7%-41.9%-54.8%,投资降幅不断扩大。

从工程用途分,住宅类完成投资92.75亿元,下降19.4%。其中:90平米以下住宅完成投资25.74亿元,下降26.1%90-144平米住宅完成投资35.67亿元,下降39.6%144平米以上住宅完成投资31.33亿元,增长47.3%,别墅(高档公寓)完成投资6.50亿元,增长87.2%。非住宅类完成投资27.43亿元,下降37.9%。其中:办公楼、商业营业用房、其他类投资增幅分别为31.2%-43.6%-50.5%。受144平米以上房地产交易契税调整政策影响,大户型和高档住宅在市场受欢迎程度明显上升,住宅投资重点向大户型、别墅(高档公寓)等家庭改善型住房倾斜;非住宅类中,由于受实体经济下行压力进一步增大以及电商冲击,商业营业用房投资呈明显下跌态势。房地产消费市场呈现出更加注重人居品质的特征,改善型需求逐步成为了拉动房地产市场增长的“驱动器”和“主力军”。

 

三、建设规模差异明显,项目施工进度放缓。

2016年,全区商品房施工面积1186.28万平米,下降10.8%,下降幅度扩大了2.2个百分点。其中:住宅施工面积822.18万平米,下降11.9%;办公楼、商业营业用施工面积同比增速分别为2.0%-16.8%

施工面积中新开工面积为133.30万平米,与去年持平。其中,住宅类的新开工面积97.56万平米,增长14.8%,占房地产新开工总面积的占比为73.2%,上升9.5个百分点。住宅中144平米以上的新开工面积为 28.03万平米,增幅最高,同比上升277.8%,明年房地产市场大户型需求的市场预期热度不减。

房地产市销售出现保增长的同时,一些制约房地产市场有序平稳发展的因素更为明显。

一是企业融资难度上升,资金压力较大。房地产开发企业普遍资金紧张,实际到位资金,自筹资金、国内贷款均呈负增长。2016年全区119家列统的房地产开发企业,开发项目实际到位资金281.97亿元,下降6.1%。其中自筹资金24.55亿元,下降43.9%;国内贷款21.15亿元,下降35.3%。有赖于今年回暖的销售形势,定金及预收款87.55亿元,增长了18.0%。自筹资金、国内贷款占项目开发资金来源的比重为8.7个百分和7.5个百分点,分别下滑5.9个百分点和3.4个百分点。开发企业贷款难度提升,现金流趋紧,资金压力增大。作为资金密集型的房地产开发行业,需要较庞大的资金用于周转,资金不足严重影响企业的竞争能力。

二是开发项目建设规模逐步缩小,房地产投资增速持续下跌。由于受土地供应紧张、需求不断紧缩、开发成本不断上升、资金链运行困难等多方面因素影响,全区房地产开发投资建设规模逐步缩小,持续萎靡。2014-2016年,全区房地产施工面积呈现持续下滑的势头,增速分别为4.3%-8.6%-10.8%;投资增速也是呈不断下降趋势,分别为12.3%-16.9%-24.5%,在固定资产投资中的占比也逐年下降。

三是新开工项目少,增长后劲不足。

2016年,我区房地产企业开发建设以消化原有库存地块为主,新增项目仅5个,但列统退出项目达15个。新城帝景、御龙山、弘建一品、四季青服装城等多个项目也相继进入尾声,退出项目远多于新入库项目,且缺乏带动力强的新进大项目,未来房地产开发投资和销售将缺乏项目支撑,增长乏力。

 

在当前供给侧改革进一步深入推进的背景下,如何适应新常态,确保我区房地产市场健康理性发展,对全区经济发展和人民生活水平的提高,已经越来越重要。

一要强化对项目的监管,盘活存量用地。在土地存量有限的情况下,要加大对闲置土地的清理力度,对已出让土地的后续跟踪管理,盘活存量建设用地,避免土地长期闲置带来的土地资源浪费和土地资源管理的问题。

二要加强项目服务,推进项目建设进程。为防止项目前期准备时间过长影响投资进度和效益,要采取相关措施,促使企业加快自主投资步伐,保障项目加快推进。

三要进一步拓宽企业融资渠道,促使房地产市场健康发展。房地产业属于资金密集型产业,其显著特点是投资体量大、资金占用周期长。房地产业的持续发展取决于资金的有效供给,因此,需要拓展房地产企业的融资方式渠道,建立多元化融资渠道,积极争取各类金融机构的信贷支持,减轻社会融资成本,减少企业融资风险,以防企业“断血”,带来经营风险。

本文由刘佳红同志撰写